RIVALUTAZIONE 2021. TERRENI E QUOTE DI PARTECIPAZIONI SOCIETARIE NON QUOTATE.

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La Legge di Bilancio 2021 (Legge n. 178/2020), ha introdotto una modifica all’art. 2, comma 2, DL n. 282/2002, che ha permesso la riproposizione della possibilità di rideterminare il costo d’acquisto di:

  1. terreni edificabili e agricoli posseduti a titolo di proprietà, usufrutto, superficie ed enfiteusi;
  2. partecipazioni non quotate, possedute a titolo di proprietà / usufrutto, sia qualificate che non qualificate;

posseduti:

  • alla data del 01/01/2021,
  • da parte di persone fisiche, società semplici e associazioni professionali, nonché di enti non commercial,
  • non in regime d’impresa.

La rideterminazione del costo d’acquisto (di un terreno o di una partecipazione societaria) è un’operazione, da valutare con attenzione, al fine di ottenere dei potenziali risparmi d’imposta in sede di cessione futura del bene rivalutato (sia esso un terreno oppure una partecipazione societaria).

Originariamente il termine per effettuare tale rivalutazione era stato fissato al 30/06/2021. In sede di conversione in Legge del Decreto Sostegni Bis (Legge n. 106/2021) tale termine fu rinviato al 15/11/2021.

Entro tale termine deve essere:

  • predisposta la redazione e l’asseverazione della, necessaria, perizia di stima (davanti ad un Notaio oppure in tribunale);
  • versata l’imposta sostitutiva del 11% del valore di perizia o in unica rata oppure versata la rata prima delle 3 rate annuali con l’interesse annuo del 3%.

 

Quali sono gli effetti della rivalutazione? Cosa s’intende per rideterminazione del costo d’acquisto?

Allorquando un soggetto CEDE un terreno oppure una partecipazione si rende necessario stabilire quale sia la plusvalenza (in caso di cessione di un terreno) oppure il “capital gain” (in caso di cessione di una partecipazione). La plusvalenza oppure il “capital gain” sono altro che il reddito da sottoporre a tassazione diretta.

La plusvalenza/”capital gain” viene calcolata come differenza tra

  • il valore di vendita,
  • il valore di acquisto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene, purché documentato (imposte pagate sull’acquisto, spese notarili per l’atto di acquisto, inflazione, ecc).

La rivalutazione delle partecipazione oppure dei terreni produce effetti unicamente ai fini della determinazione dei “redditi diversi”, di cui all’art. 67, comma 1, lettere a), b) c), e c-bis) del TUIR.

Ciò significa che viene utilizzato, il nuovo valore rideterminato, quando viene CEDUTO il terreno oppure la partecipazione, ed è necessario calcolare la plusvalenza/capital gain (reddito da sottoporre a tassazione).In termini operativi ciò vuol dire che nell’ipotesi di cessione di una partecipazione “rivalutata”, il valore d’acquisto, viene sostituito dal VALORE DELLA PERIZIA DI RIVALUTAZIONE.

A tal riguardo si ricorda che in presenza di cessione di:

  • partecipazione non quotate, possedute a titolo di proprietà / usufrutto, per effetto delle modifiche apportate dalla legge n. 205/2017 alla tassazione i redditi finanziari realizzati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio dell’attività d’impresadal 01/01/2019, siano esse partecipazioni qualificate che non qualificate, si applica l’imposta sostitutiva del 26% sulla plusvalenza realizzata;
  • terreni edificabili, posseduti a titolo di proprietà, usufrutto, superficie ed enfiteusi, se generano una plusvalenza, essa è sempre una plusvalenza da sottoporre a tassazione sui redditi, anche se la cessione avviene dopo 5 anni dall’acquisto e anche se tale terreno è giunto per successione o donazione (non sono previste eccezioni di “non imponibilità”!) e si applica la tassazione separata oppure se il contribuente lo richiede, può optare per la tassazione ordinaria. In entrambe i casi è impossibile dire quale sarà l’aliquota applicata poiché nel primo caso dipenderà dalla tassazione dei 2 anni precedenti e nel secondo caso dipenderà dalla combinazione di redditi e perdite fiscali dell’anno in cui si realizza la cessione;
  • terreni lottizzati, posseduti a titolo di proprietà, usufrutto, superficie ed enfiteusi, se generano una plusvalenza, essa è sempre una plusvalenza da sottoporre a tassazione sui redditi, anche se la cessione avviene dopo 5 anni dall’acquisto e anche se tale terreno è giunto per successione o donazione (non sono previste eccezioni!) e si applica la tassazione ordinaria. Anche in questo caso è impossibile dire quale sarà l’aliquota applicata poiché dipenderà dalla combinazione di redditi e perdite fiscali dell’anno in cui si realizza la cessione;
  • terreni agricoli, posseduti a titolo di proprietà, usufrutto, superficie ed enfiteusi, se generano una plusvalenza, essa è:
    1. una plusvalenza da sottoporre a tassazione sui redditi, qualora la cessione avviene entro 5 anni dall’acquisto oppure qualora l’immobile sia stato ricevuto in donazione ma non siano ancora trascorsi 5 anni dall’acquisto da parte del donante,
    2. una plusvalenza da NON sottoporre a tassazione sui redditi, qualora la cessione avviene dopo 5 anni dall’acquisto, oppure se l’acquisto è avvenuto per successione ereditaria,

Nel caso di plusvalenza imponibile derivante da  cessione d’immobile ricevuto in donazione ma non siano ancora trascorsi 5 anni dall’acquisto da parte del donante essa è tassata con tassazione ordinaria. Nel caso  di plusvalenza imponibile derivante da  cessione d’immobile qualora la cessione avviene entro 5 anni essa è tassata con tassazione ordinaria oppure con un’imposta sostitutiva del 26%. Qualora la tassazione sia ordinaria è impossibile dire quale sarà l’aliquota applicata poiché dipenderà dalla combinazione di redditi e perdite fiscali dell’anno in cui si realizza la cessione.

 

Quando conviene fare la rivalutazione?

Appare del tutto evidente che non esiste una risposta univoca.

In ogni ipotesi è necessario fare una valutazione singola poiché, tenuto conto delle singole circostanze il risparmio fiscale a vantaggio del contribuente potrebbe rilevarsi notevole ma è altrettanto  vero che, in caso di rideterminazione del valore di acquisto, il contribuente potrebbe dover sostenere un onere attuale “anticipato” per il versamento dell’imposta sostitutiva (11% del valore di perizia) rispetto al momento dell’effettiva/potenziale cessione ed incasso derivante dalla successiva vendita.

Trattandosi di una materia particolarmente articolata Vi ricordiamo che siamo a disposizione per assistere gli interessati in fase di valutazioni della convenienza  e fattibilità. Inoltre siamo in grado di evadere la redazione della perizie, in caso di rivalutazione di partecipazioni societarie, in quanto professionisti abilitati, oppure di consigliarVi professionisti esterni con esperienza ultra ventennale, convenzionati con il nostro studio, in caso di rivalutazione di terreni.