Nel presente articolo si fa riferimento unicamente ai contratti di “locazione immobiliare” così come definiti dal Codice Civile (artt. 1571-1614) per le regole generali e da leggi speciali:
- Legge 431/1998 per l’uso abitativo (contratti liberi 4+4, a canone concordati, ad uso transitorio, ecc),
- Legge 392/1978 per l’uso commerciale (durata minima 6+6 anni o 9+9 per alberghi),
in cui il “conduttore” é un cittadino extracomunitario.
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Quando si decide di concedere in locazione un immobile, è bene sapere che la normativa italiana prevede regole specifiche e procedure ben precise per la stipula di un contratto di locazione valido. Ignorare tali regole è rischioso in quanto si può incorrere in sanzioni.
Il locatore che decide di dare un immobile in affitto a stranieri, inoltre, dovrà considerare alcuni adempimenti aggiuntivi.
Quali documenti servono per affittare casa ad uno straniero?
Innanzitutto, quando si decide di affittare la propria casa a cittadini stranieri, è bene chiedere al futuro inquilino di presentare i propri documenti. In particolare:
- Il documento di identità in corso di validità;
- Il codice fiscale;
- Il titolo di soggiorno posseduto (es. permesso di soggiorno).
Inoltre, molti locatori scelgono di richiedere documentazione relativa alle risorse economiche in possesso del futuro inquilino come referenza . A prescindere che si tratti di un cittadino italiano o straniero , questo è volto ad un controllo preventivo del candidato ed evitare problemi legati ad insolvenza.
Come registrare un contratto di affitto a stranieri?
Tutti i contratti di locazione di beni immobili, di durata superiore a 30 giorni, devono essere obbligatoriamente registrati presso l’Agenzia delle Entrate indifferentemente del’ammontare del canone pattuito.
La registrazione dei contratti di locazione deve avvenire entro 30 giorni dalla data di stipula o quella di decorrenza, se anteriore alla data di stipula.
Si ricorda che la registrazione del contratto di locazione immobiliare posto in essere nei confronti di soggetto extracomunitario privo di codice fiscale é consentita in forza della “Risoluzione Agenzia delle Entrate n.5/E del 14/02/2023, al fine consentire, per esempio la registrazione di un contratto di locazione di un studente universitario extracomunitario. Si ricorda che tale tipologia di registrazione é consentita unicamente in versione cartacea presso l’Ufficio Territoriale prescelto.
Contratto di locazione extracomunitari con permesso di soggiorno
Il Decreto Legislativo 25 luglio 1998, n. 286 – “Testo Unico Immigrazione (TUI)” – menziona alcuni obblighi in capo ai locatori, nell’ambito delle disposizioni contro l’immigrazione clandestina.
Nello specifico, l’articolo 12, comma 5-bis, stabilisce che:
“Salvo che il fatto costituisca più grave reato, chiunque a titolo oneroso, al fine di trarre ingiusto profitto, dà alloggio ovvero cede, anche in locazione, un immobile ad uno straniero che sia privo di titolo di soggiorno al momento della stipula o del rinnovo del contratto di locazione, è punito con la reclusione da sei mesi a tre anni.
La condanna con provvedimento irrevocabile ovvero l’applicazione della pena su richiesta delle parti a norma dell’articolo 444 del codice di procedura penale, anche se è stata concessa la sospensione condizionale della pena, comporta la confisca dell’immobile, salvo che appartenga a persona estranea al reato. Si osservano, in quanto applicabili, le disposizioni vigenti in materia di gestione e destinazione dei beni confiscati.
Le somme di denaro ricavate dalla vendita, ove disposta, dei beni confiscati sono destinate al potenziamento delle attività di prevenzione e repressione dei reati in tema di immigrazione clandestina.”
È pertanto importante, ai fini di non incorrere in queste gravi sanzioni penali, verificare che il conduttore sia in possesso di idoneo titolo di soggiorno.
Contratto affitto extracomunitari documenti
Il titolo di soggiorno per gli extracomunitari residenti in Italia è costituito dal permesso di soggiorno, un tesserino plasticato (o, in alcuni casi, un documento cartaceo) che viene rilasciato dalla Questura.
Nello specifico, è importante verificare la data di scadenza del permesso di soggiorno, al fine di accertarsi che lo stesso sia in corso di validità oppure, se scaduto, che lo straniero abbia provveduto al rinnovo e possieda le relative ricevute postali attestanti il rinnovo del titolo.
Diverso è il caso degli stranieri non residenti in Italia. Tali cittadini non disporranno del permesso di soggiorno italiano, in quanto residenti all’estero. Tuttavia, nulla vieta a un proprietario di concludere un contratto di locazione con un cittadino straniero non residente in Italia.
Comunicazione Questura per locazione extracomunitari
È importante essere a conoscenza che, chiunque ospiti in Italia un cittadino extra-comunitario, è tenuto ad effettuare alcune importanti segnalazioni alle autorità di immigrazione.
Quando comunicare alla Questura del contratto di locazione?
In particolare, ai sensi dell’Articolo 7 del TUI, chiunque fornisca alloggio a un cittadino extracomunitario o gli ceda beni immobili, è tenuto a rendere una apposita dichiarazione di ospitalità alle Autorità Locali di Pubblica Scurezza.
Tale dichiarazione va presentata entro le 48 ore di arrivo del cittadino straniero. In caso di mancata comunicazione, l’ospitante è soggetto alla sanzione amministrativa da €160 a €1.100.
Come denunciare in Questura per affitto appartamento?
Per maggiori informazioni circa le modalità, vi invitiamo a consultare il nostro articolo dedicato alla dichiarazione di ospitalità.
Contratto di locazione a soggetti comunitari
I contratti di affitto a stranieri comunitari seguono le stesse regole e procedure dei contratti sottoscritti con conduttori italiani.
Affitto a stranieri: contratti ad uso transitorio
Infine, in taluni casi è possibile stipulare contratti ad uso transitorio. Tali contratti hanno durata non superiore ai 18 mesi. Inoltre possono essere stipulati solo in presenza di specifiche necessità transitorie del proprietario o dell’inquilino.
Tali necessità vanno esplicitate nel contratto e supportate da idonea documentazione. Di seguito forniamo degli esempi di tali necessità.
Da parte del locatore:
- la futura prospettiva di vendita dell’immobile locato;
- la necessità di utilizzare l’immobile per esigenze abitative proprie o di un familiare;
- oppure per lavori di ristrutturazione già preventivati.
Da parte del conduttore:
- per esigenze lavorative;
- per assistenza a un proprio familiare;
- per acquisto, assegnazione o locazione di un’abitazione che si renda disponibile entro il periodo di durata del contratto;
- per ristrutturazione della propria abituale residenza.
Affitto a stranieri senza codice fiscale
Spesso ci si chiede come sia possibile, per un cittadino non residente in territorio italiano e sprovvisto del codice fiscale, poter affittare un immobile in Italia.
A tal proposito, l’Agenzia delle Entrate ha fornito alcuni chiarimenti con la risoluzione numero 5/E del 14 febbraio 2023.
L’Agenzia ha chiarito infatti che l’obbligo di indicazione del codice fiscale dei soggetti non residenti in Italia – nei casi in cui esso non risulti già a loro attribuito – si intende adempiuto con l’indicazione dei seguenti dati:
- Per le persone fisiche: nome e cognome, data e luogo di nascita, domicilio estero;
- Per i soggetti non persone fisiche: la denominazione, la ragione sociale dell’azienda e la sede legale. Si specifica inoltre che le società, associazioni o altre entità senza personalità giuridica dovranno inoltre indicare gli elementi di cui al punto 1 per almeno uno dei rappresentanti legali.
Di conseguenza, nelle richieste di registrazione dei contratti di locazione per i casi in oggetto, non è obbligatorio indicare il codice fiscale della parte conduttrice.