Quante volte ci siamo chiesti se in un contratto di locazione immobiliare il “deposito cauzionale” può essere infruttifero o deve essere produttivo di interessi? Nel presente articolo apprenderemo cosa dice la Legge e quale è l’indirizzo dato dalla Suprema Corte di Cassazione in questa specifica materia.
Cos’è il deposito cauzionale?
Il deposito cauzionale è una somma di denaro che l’inquilino, al momento della stipula del contratto, versa al locatore. In genere il proprietario dell’immobile chiede il versamento, a titolo di deposito cauzionale, di un importo pari ad un numero di mensilità di canone.
A cosa serve il deposito cauzionale?
Il deposito cauzionale assolve ad una funzione di garanzia nei confronti del locatore, per tutelarlo dai possibili inadempimenti contrattuali del conduttore relativi alle modalità di gestione, mantenimento e riconsegna dell’immobile locato. Non ha una funzione di garanzia del mancato versamento dei canoni mensili o delle spese accessorie.. ma bensì per esempio contro gli eventuali danni arrecati all’immobile, oppure agli impianti ed elettrodomestici o ai mobile se l’immobile è stato locato anche solo parzialmente arredato.
Cosa dice la legge?
L’art. 11 della legge n. 392/1978, che disciplina le locazioni degli immobili urbani, prevede che il deposito cauzionale non può essere richiesto nella misura superiore a 3 (tre) mensilità del canone, tanto per le locazioni abitative che per quelle commerciali, ma anche che “Esso è produttivo di interessi legali che debbono essere corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno.”
Inoltre L’art. 79 della legge n. 392/1978, sancisce la nullità di “ogni pattuizione diretta a limitare la durata legale del contratto o ad attribuire al locatore un canone maggiore rispetto a quello previsto dagli articoli precedenti ovvero ad attribuirgli altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della presente legge.”
Cosa dice la Suprema Corte di Cassazione in materia di fruttuosità del deposito cauzionale?
La Suprema Corte di Cassazione ha risolto il problema della eventuale ammissibilità e legittimità di un deposito cauzionale infruttifero all’interno di un contratto di locazione in diverse sentenze. La più recente delle quali è la sentenza n. 16969/2016 la quale stabilisce che: “L’obbligo del locatore di un immobile urbano, di corrispondere al conduttore gli interessi legali sul deposito cauzionale versato da quest’ultimo ha natura imperativa, in quanto persegue finalità di ordine generale, tutelando il contraente più debole ed impedendo che la cauzione, mediante i frutti percepibili dal locatore, possa tradursi in un incremento del corrispettivo della locazione, con la conseguenza che tali interessi devono essere corrisposti al conduttore anche in difetto di una sua espressa richiesta. Inoltre si evidenzia che in precedenza tutte le sentenza di seguito riportate: a) n. 979/1995, b) n.9059/2002, c) n. 12117/2003, d n. 23052/2009; danno il medesimo indirizzo.
Infine la sentenza n. 16969/2016 chiarisce inoltre che, proprio in virtù della inderogabilità del carattere fruttifero del deposito cauzionale, non è ammesso che il conduttore possa rinunciare alla produzione d’interessi in quanto “Nel caso del deposito cauzionale relativo alla locazione la rinuncia sarebbe strumentale alla violazione della norma imperativa.”
Conclusione riguardo alla fruttuosità del deposito cauzionale nei contratti di locazione immobiliari residenziali e commerciali.
Sia la normativa vigente che i chiarimenti ed indirizzi maturati in seno alla Suprema Corte di Cassazione stabiliscono che nei contratti di locazione immobiliare, sia residenziali che commerciali, il deposito cauzionale, DEVE ESSERE FRUTTIFERO D’INTERESSI LEGALI e che ogni patto contrario è nullo.