Nel presnete articolo faremo riferimento all’ art. 17 DPR 633/72 e alla varie situazioni che determinano l’applicazione del regime del Reverse Charge in fase di cessione di un immobile.
La cessione di fabbricati, in linea generale, può essere una operazione: Imponibile IVA Ordinaria oppure Esente IVA con le modalità ordianrie del comma 1 dell’art. 17 DPR 633/72 (cioé che l’IVA se dovuta è dovuta dal soggetto che effettua la cessione di beni o la prestazione di servizi (cedente) in quanto la riceve dal cliente (cessionario) che riceve la fattura); tuttavia esiste anche la possibilità che la cessione di un immobile sia soggetta al Reverse Charge, ma solo se in “atto notarile”, il cedente, esercitata l’opzione per l’imposizione IVA. In tale caso l’IVA viene applicata con il meccanismo del Reverse Charge.
L’opzione IVA in atto, può essere esercitata dal cedente solo se il cessionario è un soggetto passivo IVA. La norma si applica:
- agli immobili abitativi se ceduti da imprese di costruzione o di ripristino oltre i 5 anni dalla data di ultimazione dei lavori;
- agli immobili non abitativi se ceduti da imprese di costruzione o di ripristino oltre i 5 anni dalla data di ultimazione dei lavori e se ceduti da soggetti no costruttori/ristrutturatori.
Si ricorda che nel caso caso in cui gli immobili abitativi o non abitativi siano ceduti dal costruttore/ristrutturatore entro i 5 anni dalla fine dei lavori, l’operazione è imponibile per obbligo.
Di seguito si riporta una schematizzazione dei vari casi possibili.
Cessione di fabbricati abitativi
- cessione fabbricato da parte del costruttore/ristrutturatore entro 5 anni dall’ ultimazione dei lavori: imponibilità per obbligo;
- cessione fabbricato da parte del costruttore/ristrutturatore dopo 5 anni dall’ ultimazione dei lavori: imponibilità su opzione (reverse charge) se cessionario soggetto passivo IVA, esenzione in caso di assenza di opzione oppure se cessionario privato;
- cessione del fabbricato da parte di soggetto diverso dal costruttore o ristrutturatore: esenzione;
- cessione del fabbricato destinato ad alloggio sociale da parte di soggetto diverso dal costruttore o ristrutturatore: imponibilità su opzione (reverse charge) se cessionario soggetto passivo IVA, esenzione in assenza di opzione.
Cessione di fabbricati non abitativi
- cessione fabbricato da parte del costruttore/ristrutturatore entro 5 anni dall’ ultimazione dei lavori: imponibilità per obbligo;
- cessione fabbricato da parte del costruttore/ristrutturatore dopo 5 anni dall’ ultimazione dei lavori: imponibilità su opzione (reverse charge) se cessionario soggetto passivo IVA, esenzione in caso di assenza di opzione;
- cessione del fabbricato da parte di soggetto diverso dal costruttore o ristrutturatore: imponibilità su opzione (reverse charge) se cessionario soggetto passivo IVA, esenzione in caso di assenza di opzione;
Lo scrivente ritiene necessario ricordare che la distinzione fra immobile “abitativo” oppure “non abitativo” (strumentale) é chairametne sancita dalla Circolare 22/E del 28/06/2013 in cui l’Agenzia delle Entrate ha ribadito che ai fini della distinzione tra fabbricati abitativi e fabbricati non abitativi (strumentali) ….” tale distinzione si basa, di regola, su un criterio oggettivo legato alla classificazione catastale degli stessi, a prescindere, quindi, dal loro effettivo utilizzo. In particolare, sono fabbricati abitativi quelli classificati o classificabili nel gruppo catastale “A” (esclusa la categoria “A/10”). Sono fabbricati strumentali per natura (vale a dire, quelli che “per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni”) le unità immobiliari classificate o classificabili nei gruppi catastali “B”, “C”, “D”, “E” e nella categoria “A10” qualora la destinazione ad ufficio o studio privato risulti dal provvedimento amministrativo autorizzatorio…”.