La “Legge di Bilancio 2024” modifica la disciplina delle plusvalenze derivanti dalla cessione di beni immobili realizzate da soggetti che agiscono al di fuori dell’attività di impresa, proventi che rientrano tra i redditi diversi di cui agli articoli 67 e 68 del Tuir.
La previgente disciplina (a cui si aggiunge la nuova fattispecie) prevede, in estrema sintesi e limitando l’esame ai fabbricati, il seguente trattamento:
- non originano mai plusvalenze imponibili le cessioni di unità immobiliari acquistate o costruite da più di cinque anni;
- non originano mai plusvalenze, anche se ceduti entro cinque anni, gli immobili acquisiti per successione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari (in caso di cessione a titolo oneroso di immobili ricevuti per donazione, il predetto periodo di cinque anni decorre dalla data di acquisto da parte del donante).
L’articolo 68, comma 2, del Tuir stabilisce poi che le plusvalenze imponibili siano determinate come differenza tra :
- i corrispettivi percepiti nel periodo di imposta
- e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione dell’immobile ceduto.
Si ricorda che per gli immobili acquisiti per donazione si assume come prezzo di acquisto o costo di costruzione quello sostenuto dal donante.
La tassazione avviene in via ordinaria, ovvero mediante concorso della plusvalenza alla formazione del reddito complessivo del contribuente o, in via opzionale, applicando l’imposta sostitutiva del 26% (articolo 1, comma 496, legge 266/2005).
Tale situazione sopra inquadrata viene modificata con l’aggiunta, all’articolo 67, comma 1, Tuir, di una nuova lettera b-bis), in base alla quale diviene imponibile anche una nuova fattispecie di plusvalenza di natura immobiliare, che emerge al verificarsi delle seguenti condizioni:
- si deve trattare di fabbricati nei quali sono stati realizzati interventi Superbonus (interventi agevolati ex articolo 119 D l 34/20), anche solo a livello condominiale e anche se le spese sono sostenute «dagli altri aventi diritto» quali locatario, comodatario, familiare convivente etc.;
- la cessione dell’immobile avviene entro dieci anni dalla conclusione dei lavori che hanno dato diritto al Superbonus.
Quindi, la plusvalenza emerge solo se si sono realizzati:
- interventi Superbonus (anche con utilizzo in detrazione nella dichiarazione dei redditi),
- mentre non scaturiscono plusvalenze imponibili se gli immobili ceduti hanno beneficiato solo di altri bonus edilizi diversi (es. “bonus casa”, “sismabonus ordinario”, “ecobonus ordinario”), anche se i relativi crediti sono stati ceduti.
Inoltre, non sono in ogni caso considerate imponibili, le plusvalenze relative ad immobili:
- agevolati con il Superbonus che sono pervenuti in successione dopo aver fatto l’intervento Superbonus,
- che siano stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni antecedenti alla cessione, oppure per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto/costruzione e la cessione, qualora all’atto della cessione i predetti immobili siano stati acquistati o costruiti da un periodo inferiore a dieci anni.
Nel caso di immobile ricevuto per donazione (si ritiene, indifferentemente prima o dopo la fine lavori), ai fini del calcolo della plusvalenza, il costo di acquisto/costruzione si assume pari a quello sostenuto dal donante.
Con riferimento agli immobili che hanno beneficiato del Superbonus, nella misura del 110%, la legge di bilancio 2024 interviene anche sulla determinazione della plusvalenza:
- con una modifica all’articolo 68 del Tuir viene previsto che, nel caso di cessione entro cinque anni dalla conclusione degli interventi agevolati, non concorrono a formare il costo fiscale dell’immobile le spese relative a tali interventi,
- mentre se la cessione avviene tra sesto e decimo anno dalla fine dei lavori, nella determinazione del predetto costo fiscale si tiene conto del 50% delle spese per gli interventi stessi.
Per gli immobili acquisiti o costruiti, alla data della cessione, da oltre cinque anni, il prezzo di acquisto o il costo di costruzione è inoltre rivalutato in base alla variazione dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati.
In entrambi i casi la limitazione (del 100% o del 50%) si applica solo se si è beneficiato del Superbonus nella misura del 110% e si è optato per sconto in fattura o cessione del credito di imposta (non, dunque, nel caso di utilizzo del credito in detrazione in dichiarazione dei redditi).
La nuova disciplina delle plusvalenze derivanti dalla vendita di immobili agevolati con il Superbonus 110%, per espressa previsione dalla norma, si applica a partire dalle cessioni poste in essere a decorrere dal 01/01/2024.
Ancorché il testo della norma sia molto chiaro, sarà necessario che l’Agenzia delle Entrate fornisca chiarimenti relativi ai dubbi di seguito evidenziati:
- le penalizzazioni (riduzione del 100% o del 50% sopra evidenziato) nella quantificazione della plusvalenza vengono in ogni caso applicate anche in presenza di situazioni quali, ad esempio, nessuna quota sia stata dedotta né ceduta ovvero se il vantaggio è stato restituito a seguito di un accertamento;
- le spese sostenute per monetizzare il bonus (su richiesta di cessionari o fornitori) possano ridurre il plusvalore imponibile;
- come gestire situazioni “ibride”, in cui alcuni costi sono stati ceduti (ad esempio il primo Sal) mentre altri sono stati detratti e, ad esempio, trasferiti all’acquirente persona fisica dell’unità immobiliare;
La “Legge di Bilancio 2024” al comma 64 prevede che le nuove fattispecie di plusvalenze possano essere assoggettate all’imposta sostituiva dell’imposta sul reddito prevista dall’articolo 1, comma 496, legge 23 dicembre 2005, n. 266 (aliquota: 26%), su richiesta al notaio e senza alcuna indicazione nella successiva dichiarazione dei redditi.